일시적 2주택 갈아타기 '절세' 방법 그리고 '증여세 '연부연납

 

내용 출처 ) 행크tv 최왕규 세무사님, 투에이스 김동우님

 

윤석열 정부의 출범으로 5월 10일부로 다주택자 중과세가 완화되었습니다. 문정부에서는 조정대상지역 다주택자 양도세가 중과되었는데요. 2주택 20% 중과, 3주택 30% 중과를 하였죠. 장기보유 특별보유공제도 배제였구요. 이제부터는 딱 1년간 한시적으로 (23.5.9) 양도세 중과를 배제한다고 합니다. 기본 세율로 돌아가 6~45%로 적용되는 거죠. 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상 시 적용이 된다고 합니다. 이렇게 중과 배제를 한시적으로 시켜준다고 한들 모든 다주택자들이 매도를 실행할까요? 변수는 종부세의 향방으로 결정될 것 같다고 합니다. 아직 종부에세 대해 이렇다할 확실한 언급을 안하다보니 다주택자들은 종부세 개편을 보고 매물을 던지던 말던 할 것 같다고 하네요. 

 

최왕규 세무사님 의견은 존버가 답이라고 합니다. 종부세 4~5억 나오는 거래 고객님의 예상 차익은 10~20억이라 합니다. 양도차익이 종부세보다 많다면 종부세 완화될 시 안고 갈 것입니다. 양도 차익이 오르지 않은 주택부터 처분하라고 합니다. 무주택자는 다주택자들이 매도한 매물은 이 타이밍에 취득할 걸 추천합니다. 

 

종전 주택이 조정지역이고 신규 취득한 지역도 조정지역이면 갈아탈 때 일시적 2주택 전략을 취하면 됩니다. 이전 19년 12월 17일부터는 신규 주택을 취득하려면 종전 주택을 1년 이내 양도하며 전입을 해야 했습니다. 현재는 전입 요건 폐지되고 2년 내로 양도하는 걸로 바뀌었습니다. (기존 1년 이내였음) 

 

일시적 2주택 갈아타기를 위한 기본요건은 종전주택 취득일 기준 1년이 지나야 신규 주택을 취득할 수 있습니다. 종전 주택은 2년 내 처분 가능하며 (조정지역), 다른 지역은 양도기한 3년 유지입니다. 

 

조정대상지역 기준 보통 1주택자가 2주택자가 되면  2주택 취득세가 8%가 됩니다. 일시적 2주택은 기본세율이 적용되기 때문에 절세 효과가 있죠. 취득세를 기본세율로 적용하기 위해서는 종전 주택을 1년 이내에 매도해야 합니다. (취득세 부분임!) 이것도 아마 개정된 사항과 어긋나는 경우가 많을 것으로 예상되어 전문가들은 이 부분도 개정이 같이 될 것으로 예상된다고 합니다.

 

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마지막으로 증여에 대해 알아보도록 할게요. 보유세가 많이 나오기 때문에 앞으로 주택이 우상향을 예측하는 자산가들은 자녀에게 증여를 계획합니다. 증여를 하면 세금이 많이 나옵니다. 가령 25억 주택이라면 7~8억의 세금이 나오게 되는데요. 증여를 받는 자녀분들은 이걸 아깝다고 매도하는 것보다는 어차피 낼 세금이기에 증여세에 대한 생각을 버리라고 합니다. 25억짜리를 7억에 산다고 생각하는게 마음이 편합니다.

 

증여세는 5년간 연부연납 제도가 있습니다.  연부연납이란?

세액이 2천만 원을 초과하고 신고기한 또는 납부기한까지 연부연납 허가 신청서를 제출하도록 하는데요. 매년 분할 납부 세액이 1천만원을 초과하도록 하여 5년 기간안에 연부연납이 가능한 제도입니다. 증여세 연부연납은 이자가 붙습니다.  이율은 매년 변동되는데 보통 1퍼센트 대에서 유동적으로 바뀌는 것 같습니다.