분양가상한제 대상, 지역, 단점, 전매제한

 

분양가 상한제란?

주택 분양가격을 안정시키기 위한 제도로 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 것이다. 감정된 토지비용(택지비)과 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비용을 더해 분양가의 상한선을 결정한다. 기본형 건축비는 6개월마다 조정된다. 1977년 분양가 상한제가 도입되며 규제가 시작되었다. 그러나 획일적으로 정한 상한가 규제는 주택공급의 위축을 야기했다.

 

이것 때문에 부동산은 대란이 발생했다. 1989년부터 분양가를 택지비, 건축비에 연동하는 원가연동제가 시작됐다. 그러나 외환위기가 닥치며 주택시장이 침체되고 규제가 완화되었다. 1999년 국민주택기금 지원 아파트를 제외하고 전면자율화가 되면서 분양가 상한제는 사실상 폐지와 가깝게 되었다. 이로 인해 신규 분양 주택의 분양가가 점차 고조되고 주변 아파트 값까지 상승시키는 현상이 나타나자 2005년 분상제를 부활시켰다.

 

이후 한국토지주택공사 등 공공이 개발하는 토지인 공공택지에 지어지는 주택에만 적용으로 바뀌다 2007년 9월부터 민간택지에 지어지는 주택에도 전면 시행이 되었다. 그러나 다시 주택공급 위축, 아파트의 품질 저하 등 부작용을 야기하며 2014년 분양가상한제의 민간 택지 적용 요건이 강화되기 시작했다. 2014년 이후 민간택지 아파트에 분양가상한제가 적용된 사례가 없어 이 제도는 유명무실해졌다.

 

21년 2월 19일부터 서울 전지역+ 수도권 분양가상한제 지역에서 전월세 금지법이 시행됐다. 의무적 거주를 못지킬 경우 1년 이하 징역 또는 1천만원의 과태료가 나온다. 

 

 

Photo by Antonino Visalli on Unsplash

 

 

민간택지 분양가 상한제 적용 요건은?

- 직전 12개월 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과 시

- 청약 경쟁률이 직전 2개월 모두 5:1 초과 또는 국민주택규모 이하에서 10:1 초과 시

- 직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가 시

 

분양가 상한제 적용 지역에 대해 알아보자!

 

 

 

분양가 상한제 장점은?

분양가가 저렴해져 실수요자 입장에서 좋다.

분양가 상한제 단점은?

실거주 및 전매제한이 강화된다. 분양가가 저렴해지는만큼 실거주 요건도 강화되어 주변시세 차이마다 다르겠지만 최장 5년 실거주에 10년 전매제한 규제가 따르게 된다. 단기적인 시세차익이 불가하며 10년간 묶이게되니 이 점은 단점이다. 또한 재건축, 재개발이 지지부진할 수 있다. 분양가가 낮아지면 조합원들의 반발로 재건축 사업이 지연될 수 있고 일반 분양이 늦어지게된다.